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長(zhǎng)沙晚報(bào)全媒體記者 陳星源 實(shí)習(xí)生 賀帥

(資料圖片)

“我的房貸還剩不少，早調(diào)早受益，現(xiàn)在利率下行，多降幾次月供壓力就能輕幾分！”早在今年初，長(zhǎng)沙市民蘇女士便迫不及待地向銀行申請(qǐng)，將房貸重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月。

一年多來(lái)，隨著央行取消全國(guó)首套及二套房貸款利率政策下限的新政深入人心，像蘇女士這樣渴望獲得房貸優(yōu)惠的購(gòu)房者越來(lái)越多。目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上主流房貸調(diào)整周期為多少？如何把握好政策賦予存量房貸客戶的這一選擇權(quán)，實(shí)現(xiàn)利益最大化？記者近日進(jìn)行了探究。

利率“松綁”，長(zhǎng)沙市民密集調(diào)整周期

近年來(lái)，一系列降低居民購(gòu)房成本、支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策“組合拳”落地，其前奏可追溯至前兩年：

2023年9月，央行推動(dòng)主要商業(yè)銀行對(duì)符合條件的存量首套住房貸款利率進(jìn)行集中下調(diào)，此舉旨在直接減輕數(shù)百萬(wàn)“老房貸”家庭的利息負(fù)擔(dān)，釋放消費(fèi)潛力；

去年5月，央行取消了全國(guó)層面的首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，將利率定價(jià)權(quán)徹底交由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)自主決定。這旨在更精準(zhǔn)地支持地方樓市需求，也為未來(lái)新發(fā)放房貸利率提供了更大的下行空間；

去年11月，央行及相關(guān)金融管理部門(mén)釋放了另一項(xiàng)關(guān)鍵政策信號(hào)——符合條件的存量房貸客戶，被賦予一次主動(dòng)調(diào)整貸款重定價(jià)周期的機(jī)會(huì)。客戶可根據(jù)自身判斷和需求，在原有的一年重定價(jià)周期基礎(chǔ)上，額外選擇三個(gè)月或六個(gè)月的更短周期。這意味著，客戶的房貸利率將能更頻繁地根據(jù)最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）進(jìn)行調(diào)整。

自政策窗口開(kāi)啟，不少市民嘗到了調(diào)整定價(jià)周期的“甜頭”。“之前我的房貸還剩120萬(wàn)元，在7月1日重定價(jià)日享受LPR下調(diào)紅利后，月供立減了百余元。”將房貸調(diào)整周期改成三個(gè)月的市民王先生表示。此外，也有部分市民為保現(xiàn)金流穩(wěn)定，選擇折中的六個(gè)月周期，同樣獲得了一定的優(yōu)惠。

與此同時(shí)，長(zhǎng)沙多家銀行網(wǎng)點(diǎn)迎來(lái)了一波罕見(jiàn)的“調(diào)息潮”。長(zhǎng)沙某銀行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人馮經(jīng)理透露，自去年11月政策窗口開(kāi)啟以來(lái)，該分行房貸客戶中，選擇三個(gè)月重定價(jià)周期的占比超七成，六個(gè)月周期的約占兩成，選擇一年期調(diào)整的客戶已不足一成。

精打細(xì)算，高負(fù)債階段“搶降息”成主流

為何三個(gè)月重定價(jià)周期成為了“香餑餑”？業(yè)內(nèi)人士指出，這并非盲目跟風(fēng)。

“雖然理論上，選擇三個(gè)月周期意味著若遇利率突然回升，月供可能暫時(shí)高于選擇一年周期的客戶。然而，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)利率中長(zhǎng)期下行的預(yù)期較為穩(wěn)定，這一風(fēng)險(xiǎn)并未成為主流擔(dān)憂。”馮經(jīng)理剖析了背后的深層邏輯——核心在于房貸償還的規(guī)律本身。在等額本息模式下，貸款前期利息占比遠(yuǎn)高于后期本金。選擇短期重定價(jià)周期，實(shí)質(zhì)是客戶希望在其貸款余額最高、利息負(fù)擔(dān)最重的階段，更敏銳地抓住每一次利率下行的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)“關(guān)鍵期減負(fù)”。

以一筆總額100萬(wàn)元、期限30年、原利率4.2%的貸款為例，若LPR在一年內(nèi)累計(jì)下降0.3%，不同重定價(jià)周期下的首年節(jié)省效果差異顯著：若選三個(gè)月周期，年內(nèi)可經(jīng)歷四次調(diào)整，累計(jì)節(jié)省利息支出最高可達(dá)2000多元；若選一年周期，則年內(nèi)僅調(diào)整一次，如果重定價(jià)周期靠后，節(jié)省利息支出不足千元。

此外馮經(jīng)理指出，隨著時(shí)間推移，即使后續(xù)利率未再大幅下降，因本金減少，利息成本自然遞減，前期所獲降息紅利已被鎖定。

專(zhuān)家提醒，靈活背后仍需關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)

專(zhuān)家表示，客戶偏好三個(gè)月周期調(diào)整，既是對(duì)利率走勢(shì)的主動(dòng)預(yù)判，也反映了對(duì)減輕月供壓力的迫切需求。這種選擇在利率下行通道中優(yōu)勢(shì)顯著，能更迅速將政策利好轉(zhuǎn)化為實(shí)打?qū)嵉臏p負(fù)。

“其實(shí)多數(shù)客戶心里有本賬。”馮經(jīng)理坦言，“大家普遍相信利率一時(shí)半會(huì)兒漲不上去，早點(diǎn)調(diào)，在月供壓力最大的時(shí)候多省一點(diǎn)，才最劃算。”

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提醒：“當(dāng)前市場(chǎng)普遍預(yù)期利率中長(zhǎng)期下行，但若通脹壓力抬頭，貨幣政策適時(shí)微調(diào)的可能性存在。”他建議市民在擁抱靈活性的同時(shí)，需評(píng)估自身對(duì)月供波動(dòng)的承受能力。銀行方面也需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，避免客戶在追逐短期利益時(shí)忽視潛在波動(dòng)。

長(zhǎng)沙房貸族大幅縮短重定價(jià)周期的選擇，折射出普通市民對(duì)政策與經(jīng)濟(jì)的敏銳把握。這本質(zhì)上是家庭在政策框架內(nèi)主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，既是對(duì)利率溫和下行的預(yù)期投票，也隱含對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健復(fù)蘇的信心。在利率市場(chǎng)化深化的背景下，這種微觀決策已成為觀測(cè)市場(chǎng)預(yù)期的獨(dú)特窗口。