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一、

土地使用權(quán)抵押的特點有哪些

土地使用權(quán)的抵押是一種不動產(chǎn)權(quán)利的抵押，它有以下特點：

(一)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(二)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

(三)土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

(四)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(五)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

二、

土地使用權(quán)抵押條件

(一)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

(二)土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

(三)土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

(四)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

(五)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

三、

土地使用權(quán)抵押的實現(xiàn)的方式

(一)拍賣

實現(xiàn)土地抵押權(quán)，一般可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。土地使用權(quán)一經(jīng)拍賣，便產(chǎn)生如下法律后果。

1、對抵押人來講，拍賣所得價款，在扣除強制執(zhí)行費用后，抵押權(quán)人以所剩價款實現(xiàn)債權(quán)優(yōu)先受償，若余額超出抵押權(quán)人應(yīng)得款額時，超出部分退還給抵押人。若抵押有數(shù)個抵押權(quán)人則按抵押權(quán)人登記次序，依次受償。

2、對拍定人來講，拍賣成交后，拍定人取得拍賣土地的土地使用權(quán)。

3、對抵押人來講，享有的土地使用權(quán)消滅。

(二)土地使用權(quán)折價

如果拍賣流拍無法實現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結(jié)果，將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)歸抵押權(quán)人享有。