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近日，中南建設(SZ：000961)擬進行一筆交易額為200萬元的“小交易”。

這筆交易完成后，中南建設將正式剝離虧損業(yè)務眾創(chuàng)空間，在將其轉交給控股股東的同時，公司將獲得200萬元的現金流以及期內232萬元的投資利潤。

對于總資產超過3000億元的中南建設，這些數字無疑是九牛一毛，但在其背后，或顯示中南建設在戰(zhàn)略層面上的安排——在整合多元化業(yè)務的同時，依靠項目層面強化財務管理。

剝離眾創(chuàng)空間與業(yè)務收攏

在資本的潮涌過后，一些多元化的業(yè)務逐漸開始被邊緣化。曾經炙手可熱的眾創(chuàng)空間務亦是之一。

9月18日，中南建設發(fā)布公告表示，擬以200萬元向控股股東中南控股轉讓公司持有的南通中南谷投資管理有限公司100%股權。這意味著這項多元化業(yè)務將被中南建設雪藏。

在過往表述中，該項任務曾被中南建設給予厚望。2016年初，中南谷曾被排在中南建設資本運營事業(yè)部重點發(fā)展的四大經營業(yè)務首位。按照彼時設定的方向，中南谷眾創(chuàng)社區(qū)要為基礎創(chuàng)業(yè)、青年創(chuàng)業(yè)和中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供引導培育、金融投資、周邊配套等服務，同時擇機兼并收購孵化平臺，優(yōu)化發(fā)展平臺。

彼時，共享辦公、眾創(chuàng)空間業(yè)務受到國內外資本的極大追捧，在中南建設所屬的A股市場中，也曾掀起多輪以此為“關鍵詞”的上漲行情。但時過境遷，如今資本卻早已褪去了溫柔的面目。在2019年，被稱之為眾創(chuàng)空間鼻祖的WeWork便在資本市場遭遇了 “滑鐵盧”，在前后不到一年的時間內，估值從470億美元降至百億美元附近。

事實上，雖然出發(fā)點以及初期側重不同，但從實質來看，眾創(chuàng)空間與共享辦公已沒有太大區(qū)別。有觀點認為，隨著相關行業(yè)龍頭估值的暴跌，眾創(chuàng)空間、共享辦公等業(yè)務開始脫虛向實，在未能盈利的情況下已難以在資本市場上獲得更多青睞。

回到中南谷，雖然遠沒有巨頭的體量，但其依然難以避免的連續(xù)出現虧損，在2020年上半年的疫情影響下，該項業(yè)務凈利潤的虧損額增至133.73萬元。

此次剝離或亦與中南建設聚焦主業(yè)的策略相關。在2019年，中南集團整合了自身的業(yè)務版圖，由原來的“7+3”板塊整合為“4+1”，將原有業(yè)務聚焦在中南置地、中南建筑、中南高科、中南實業(yè)投資和中南教育5大板塊上。

此外，地產分析師嚴躍進對藍鯨房產表示，200萬這樣一個金額，顯然是更多財務方向上的調整。通過產業(yè)業(yè)務的一些轉移組合，有助于進一步降低地產平臺的負債;而在負債之外，還可能基于一些稅費上的考慮，在業(yè)務板塊整體出售后，為企業(yè)的后續(xù)減少一些稅費負擔。

謀求財務改善的方向

事實上，隨著房地產行業(yè)進入“三道紅線”的新環(huán)境，這筆200萬元的“小交易”亦透露了中南建設更多的策略導向。

資料顯示，自2017年凈負債率達到261.28%的高點后(以現金及現金等價物計算)，降杠桿的話題便與中南建設發(fā)展形影不離，在逾3年的努力下，中南建設的杠桿率有所好轉，在2020年上半年，中南建設凈負債率降至188.28%。

這份成績亦得到了評級機構的認可。9月17日，穆迪將中南建設的企業(yè)家族評級(CFR)從B2上調至B1，穆迪方面預計，在未來12-18個月，得益于強勁的簽約銷售和有控制的土地收購帶來的收入認可增加，中南建設的信貸指標將繼續(xù)走強。

然而其財務指標仍難以達到行業(yè)的新要求。根據“三道紅線”的要求，凈負債率指標需劃定在100%以下。顯然，中南建設降杠桿仍任重道遠。

在中期業(yè)績會上，中南建設管理層指出，“在‘股+債’的模式里，政策倒逼著企業(yè)在股的端口做更多的努力。不太幸運的是，可能香港公司里會在股權融資上面，他們的增發(fā)可能不太受限制，A股公司里可能挺難，短期也不會放開的。”

事實上，就在不久前，招商蛇口(SZ：001979)籌劃數月的“定增”終以修改方案告終，彼時即有觀點認為，房企引入戰(zhàn)投多通過大股東協議轉讓股份，招商蛇口此次“定增”的失利，意味著地產定增融資的口子在根本上并未松動。

在降杠桿的同時，今年以來，中南建設在投資端展現出更高的訴求。數據顯示，2020年1-8月累計新增拿地金額為384.4億元，拿地面積為883.4萬方，拿地金額占銷售金額的比重為32.3%，高于去年同期27.8%近4.5個百分點。

不愿放棄舊有的投資步伐，亦缺乏“定增”等股權融資的土壤，中南建設選擇將降杠桿的任務落在了權益之上。“三道紅線”的政策落地后，將要求中南建設加大權益類的合作。對于中南來說，可能會在項目層面，進一步增大權益類的動作。”

或許，轉讓眾創(chuàng)空間項目公司股權至是權益類動作上的一小步。在走出剝離“眾創(chuàng)空間”的一小步后，中南建設又將循著降杠桿的道路上實施怎樣的選擇，是進一步降低權益比，還是對高負債、盈利難項目的當機立斷?藍鯨房產將持續(xù)關注。