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麗水一小區(qū)物業(yè)

退回150余萬元

你知道嗎？

小區(qū)的這些錢，屬于業(yè)主！

【資料圖】

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“朱**960.97元、樓**1333.63元、陳**1333.63元……”這幾天，縉云“和泰城”小區(qū)的業(yè)主們，陸續(xù)收到了一筆物業(yè)返還的退款。

歷時3年多，經(jīng)過兩次法院判決，他們終于維權(quán)成功，讓小區(qū)物業(yè)退還公共能耗費(fèi)、物業(yè)管理用房租金、公共區(qū)域廣告費(fèi)等款項(xiàng)合計(jì)150余萬元。

“和泰城”小區(qū)位于縉云縣五云街道仙都路，2017年7月份交付，是縉云縣城一個高檔小區(qū)，有15棟樓、968戶居民。小區(qū)建設(shè)之初，前期物業(yè)由開發(fā)商招投標(biāo)委托給上海景瑞物業(yè)管理有限公司管理，雙方簽訂有《和泰城工程前期物業(yè)服務(wù)合同》。之后，“上海景瑞”成立縉云分公司，負(fù)責(zé)在縉云的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。　　“業(yè)委會成立之前，就有很多業(yè)主反映，小區(qū)東大門8間物業(yè)管理用房和公共區(qū)域廣告經(jīng)營使用權(quán)和收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。”小區(qū)業(yè)主委員會工作人員告訴記者，2019年2月小區(qū)成立業(yè)主委員會后，立即向“景瑞物業(yè)”發(fā)函，要求返還前期物業(yè)管理用房租金和公共區(qū)域廣告費(fèi)等款項(xiàng)。　　讓大家都沒想到的是，“景瑞物業(yè)”認(rèn)為根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定，租金及廣告收入應(yīng)全部納入物業(yè)管理成本，拒絕返還。此后，雙方就此事多次進(jìn)行交涉，“景瑞物業(yè)”態(tài)度強(qiáng)硬：“不退還，你們可以走法律途徑。”“我們明明交了物業(yè)費(fèi)，也不比其它小區(qū)便宜，為什么租金和廣告收入還要納入物業(yè)管理成本？這肯定不合理。”該工作人員說，對于物業(yè)強(qiáng)硬的態(tài)度，業(yè)委會成員和小區(qū)居民都非常氣憤，為了維護(hù)權(quán)益，大家開始自學(xué)法律知識，并對《和泰城工程前期物業(yè)服務(wù)合同》和《和泰城前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等文件進(jìn)行了仔細(xì)研讀。

細(xì)讀之下

他們又發(fā)現(xiàn)了另一個問題：

“景瑞物業(yè)”一直在超額收取公共能耗費(fèi)

公共能耗費(fèi)

公共能耗費(fèi)是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。具體來看，就是共用電梯、增壓水泵、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對于公共能耗費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般僅能代收代繳，原則上應(yīng)按實(shí)收取，不得收取額外費(fèi)用。

“‘景瑞物業(yè)’一直在按0.55元／（月*平方米）的標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主收取公共能耗費(fèi)，并且沒有按實(shí)分?jǐn)偅磕甑慕Y(jié)余款項(xiàng)多達(dá)數(shù)十萬元，均被‘私吞’，未返還業(yè)主。”該工作人員介紹，為了弄清楚小區(qū)實(shí)際的公共能耗費(fèi)，業(yè)委會成員抄取了小區(qū)所有公共水表、電表計(jì)算，并到電力公司和自來水公司拉取了繳費(fèi)清單，發(fā)現(xiàn)小區(qū)平均每年實(shí)繳的公共能耗費(fèi)為14萬多元。“物業(yè)公示的公共能耗費(fèi)是一年30多萬，但是實(shí)際每年收取的有70萬左右，相差非常大。”該工作人員介紹。

由于分歧巨大，2021年4月，“和泰城”業(yè)委會取得業(yè)主授權(quán)，將“景瑞物業(yè)”告上法庭，要求返還公共建筑和共用設(shè)施經(jīng)營收益款，返還公共能耗費(fèi)結(jié)余款等。

歷經(jīng)一年的法律程序，2022年4月2日，麗水市中級人民法院終審判決，上海景瑞物業(yè)管理有限公司返還和泰城業(yè)主委員會公共能耗費(fèi)139萬余元，此外，“景瑞物業(yè)”還需返還部分經(jīng)營收益款14萬余元，兩項(xiàng)總計(jì)150余萬元。

根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)上的相關(guān)判決書顯示：“和泰城小區(qū)的公共能耗費(fèi)系消耗水、電產(chǎn)生的費(fèi)用，其本質(zhì)上系水電費(fèi)，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般僅能代收代繳，原則上應(yīng)按實(shí)收取，不得收取額外費(fèi)用；

其次，案涉《物業(yè)合同》和《物業(yè)協(xié)議》均系格式合同，且對公共能耗費(fèi)的約定不同，鑒于景瑞公司方系格式合同提供方，故應(yīng)作出不利于景瑞公司的解釋，案涉《物業(yè)協(xié)議》中關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價管理部門文件規(guī)定方案執(zhí)行的約定應(yīng)優(yōu)先適用于本案，而根據(jù)《浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》的精神，公共能耗費(fèi)若不列入物業(yè)服務(wù)成本，則需單獨(dú)按實(shí)分?jǐn)?/strong>；

最后，根據(jù)景瑞公司方向相關(guān)職能部門的備案情況，景瑞公司方并未將公共能耗費(fèi)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)范圍，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行包干制并不意味著公共能耗費(fèi)實(shí)行包干制。因此，景瑞公司主張按0.55元／月／平方米收取公共能耗費(fèi)，缺乏法律和合同依據(jù)，法院不予支持。”

“判決生效后，相關(guān)款項(xiàng)于去年5月9日到賬，但由于此前‘景瑞物業(yè)’拒絕提供收款明細(xì)，我們沒有退款憑證，致使相關(guān)工作拖延到了現(xiàn)在。”該業(yè)委會工作人員表示，維權(quán)過程雖然不易，但總算取得了讓業(yè)主都滿意的一個結(jié)果。

你住的小區(qū)

公共能耗費(fèi)是怎么收取的？

物業(yè)管理用房租金

公共區(qū)域廣告費(fèi)

每年有多少？

有分給業(yè)主么？

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作者：記者 吳啟珍 俞文斌 編輯 吳俊